O leque de investimentos possíveis para pessoas físicas atualmente é bem grande e, por isso, muitos investidores de primeira viagem possuem dúvidas quanto ao funcionamento de determinados ativos. Os fundos imobiliários (FIIs), por exemplo, ganharam muito espaço nos últimos anos e aparecem como uma boa opção para diversificar a sua carteira, dependendo do seu perfil do investidor.
Se você ainda não conhece os Fundos Imobiliários (FIIs), são ativos acessíveis para se investir em imóveis.
Neste guia, vamos explorar o funcionamento dos fundos imobiliários, como investir neles e qual o tamanho do investimento adequado para essa aplicação em sua carteira de investimentos.
O que são Fundos Imobiliários e como investir?
Os Fundos Imobiliários são uma forma de investimento coletivo em que os recursos dos investidores são aplicados em ativos de natureza imobiliária. Eles funcionam como condomínios fechados, em que cada participante possui cotas proporcionais ao valor investido.
Os recursos captados são utilizados para adquirir, desenvolver, alugar imóveis ou investimentos imobiliários de crédito, via Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), gerando renda por meio do aluguel, da venda desses ativos ou pagamento de juros e/ou correção monetária no caso dos CRIs.
E como investir?
O investimento deve ser realizado por meio de corretoras na aquisição de cotas no mercado primário (IPO, Follow on) ou no mercado secundário, via Home Broker.
Como funcionam os Fundos Imobiliários?
Os FIIs são administrados por empresas especializadas em administração de fundos, que irão contratar também uma gestora, que é responsável pela gestão dos recursos do fundo, por identificar e realizar os investimentos imobiliários (ativos físicos ou créditos) e buscar rentabilidade adequada para os investidores.
Os rendimentos gerados pelos investimentos imobiliários são distribuídos periodicamente aos cotistas na forma de dividendos, onde são obrigados por lei a distribuir 95% dos rendimentos auferidos semestralmente, porém na maioria das vezes, a distribuição de dividendos é realizada a cada mês.
Existem diferentes tipos de Fundos Imobiliários, como os que investem diretamente em imóveis físicos (shopping, lajes corporativas, galpões logísticos), os que investem em títulos relacionados ao mercado imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), e os que investem em outros fundos imobiliários.
Cada tipo possui suas características e níveis de risco específicos. Como sempre indicamos, se você está começando no universo dos investimentos e está conhecendo os Fundos Imobiliários, é importante estudar o ativo e, se for preciso, conversar com um profissional para fazer a melhor escolha antes de colocar seus recursos.
Qual o tamanho do investimento adequado em Fundos Imobiliários?
A resposta para essa pergunta vai variar bastante de investidor para investidor, da tolerância ao risco que você está disposto a correr, do seu perfil de investidor, da sua situação financeira e seus objetivos também.
Como sempre falamos, diversificação é fundamental para qualquer carteira e a porcentagem destinada a cada tipo de ativo deve ser profundamente estudada. Lembre-se: não existe uma fórmula mágica do que dá certo, pois tudo depende das suas características individuais.
Quais as vantagens de investir em FIIs?
Aqui estão algumas das principais vantagens a serem consideradas ao investir em FIIs:
• Acesso ao mercado imobiliário: os FIIs permitem que investidores de todos os portes tenham acesso ao mercado imobiliário, sem a necessidade de adquirir propriedades físicas. Isso possibilita a diversificação do patrimônio em diferentes FIIs e por consequência uma maior diversificação dos ativos, regiões e retornos.
• Rendimento Isento: os FIIs são obrigados por lei a distribuir 95% dos rendimentos auferidos semestralmente aos cotistas e estes dividendos contam com isenção de IR para pessoas físicas.
• Liquidez: diferentemente de investimentos direto em imóveis, os FIIs possuem liquidez diária. Isso significa que é possível comprar ou vender cotas dos fundos a qualquer momento, desde que haja demanda no mercado.
• Gestão profissional: ao investir em FIIs, você está delegando a gestão dos recursos a profissionais especializados. Essas gestoras são responsáveis por encontrar e selecionar os melhores ativos a fim de entregar rentabilidade ao fundo. Ou seja, você vai investir no mercado de imobiliário sem precisar realizar a parte complicada do negócio.
Quais os riscos de investir em FIIs?
• Risco de mercado: os preços das cotas dos FIIs estão sujeitos às oscilações do mercado. Eventos econômicos, políticos e outras variáveis podem afetar o valor das cotas, o que pode resultar em perdas financeiras.
• Risco de vacância: se os imóveis do fundo não estiverem alugados, haverá uma redução na geração de renda e, consequentemente, nos dividendos distribuídos aos cotistas. A vacância prolongada pode afetar negativamente o desempenho do fundo.
• Risco de crédito: fundos que investem em títulos relacionados ao mercado imobiliário, como CRIs e LCIs, estão sujeitos ao risco de crédito dos emissores desses títulos. É importante avaliar a qualidade dos ativos em que o fundo investe para minimizar esse risco.
• Risco de concentração: alguns FIIs podem ter uma concentração significativa em um único tipo de imóvel, região geográfica ou inquilino. Isso pode aumentar o risco caso haja problemas com o imóvel, a região ou o inquilino específico.
Passo a passo para investir em Fundos Imobiliários:
- Abra uma conta em uma corretora de valores: para investir em FIIs, é necessário ter uma conta em uma corretora de valores. Pesquise e escolha uma corretora confiável e que ofereça acesso à negociação de FIIs.
- Faça uma análise dos FIIs disponíveis: pesquise os diferentes FIIs disponíveis no mercado. Considere fatores como a estratégia do fundo, qualidade dos ativos, histórico de rendimento, taxa de administração e outros custos envolvidos. Além disso, procure por um match com os seus objetivos financeiros e perfil de investidor.
Vale a pena estudar os relatórios fornecidos por cada fundo. Neles, é possível encontrar a política de investimento, riscos e desempenho histórico. Assim, será possível entender melhor cada um dos fundos.
Na sua análise, é preciso verificar o valor das cotas de cada fundo, principalmente dos que te interessam, além de tendências de mercado que podem impactar o desempenho desses determinados fundos.
- Escolha o FII e defina o valor a ser investido: após a sua avaliação, é chegada a hora de escolher o FII no qual deseja investir. Também é o momento de definir o valor que será alocado.
- Realize a ordem de compra: acesse a plataforma de negociação da sua corretora e insira os detalhes da ordem de compra, como o código do FII, a quantidade de cotas desejada e o preço máximo que está disposto a pagar por elas. Confirme a ordem de compra.
Após o envio da ordem de compra, aguarde até a confirmação. Após a efetivação, as cotas serão adicionadas à sua carteira.
- Monitore o desempenho e os rendimentos: após a compra, acompanhe regularmente o desempenho do FII, verificando os rendimentos distribuídos, a taxa de ocupação dos imóveis e outros indicadores relevantes. Isso ajudará a tomar decisões embasadas sobre o investimento no futuro.
Lembre-se de que investir em FIIs e em qualquer outro tipo de ativo envolve riscos, portanto, é importante buscar orientação de um profissional qualificado, se necessário.
Qual o rendimento esperado ao investir em FIIs?
É importante lembrar que os Fundos Imobiliários são investimentos de renda variável, então o rendimento sofre com diversos fatores, como a qualidade dos imóveis e dos inquilinos, a gestão do fundo, a taxa de ocupação e a estratégia adotada.
Sendo assim, o rendimento não é garantido e está sujeito às condições do mercado e aos resultados do fundo.
Como vimos anteriormente, os Fundos Imobiliários oferecem uma oportunidade acessível para qualquer pessoa investir no mercado imobiliário, contando com uma gestão especializada nos ativos.
Ao entender o funcionamento dos FIIs e considerar as melhores práticas na escolha e diversificação de fundos, é possível aproveitar os benefícios dessa classe de ativos em sua carteira de investimentos. Mas tenha a atenção necessária para buscar informações adicionais, consultar especialistas e realizar uma análise cuidadosa antes de realizar qualquer investimento.
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