Para grande parte dos brasileiros, financiar um imóvel é a única alternativa para conquistar o sonho da casa própria.
Pelos números, é evidente que muitos estão seguindo esse caminho: em 2023, o volume de financiamentos atingiu R$ 251 bilhões e deve atingir um recorde em 2024, conforme dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
Apesar de ser um meio de aproximar os brasileiros desse objetivo, financiar um imóvel exige um planejamento financeiro cuidadoso a longo prazo, já que as parcelas podem se estender por muitos anos, o que pode ser desafiador para quem deseja quitar a dívida o mais rápido possível.
Por isso, a amortização das parcelas do financiamento imobiliário surge como uma alternativa para quem deseja acelerar o pagamento e quitar a dívida mais rapidamente. Quer entender como diminuir essas parcelas? Continue lendo e descubra como o processo funciona.
O que é amortização de parcelas?
Talvez você já tenha ouvido falar de amortização, mas não tenha muita clareza sobre o que significa. Vamos explicar!
Em um financiamento imobiliário, a amortização refere-se ao pagamento antecipado de parcelas que seriam pagas no futuro, reduzindo, assim, o valor total da dívida. Ou seja, ao realizar a amortização, você paga mais do que o valor estabelecido na parcela mensal, acelerando a quitação do financiamento.
Em outras palavras, a amortização permite que você quite o financiamento mais rapidamente e, ao mesmo tempo, obtenha descontos sobre a dívida total.
Como funciona a amortização?
Para entender como a amortização funciona, é preciso saber o que compõe a parcela de um financiamento.
A parcela é formada por:
- Valor principal: é o montante emprestado, que precisa ser devolvido à instituição financeira;
- Juros: representam a remuneração pela utilização do crédito;
- Outros custos: podem incluir seguros obrigatórios, como os de morte, invalidez permanente e danos ao imóvel, dependendo do tipo de crédito.
A amortização permite o pagamento antecipado das parcelas, reduzindo o valor da dívida conforme a modalidade de amortização escolhida ao longo do contrato.
Qual a diferença entre os sistemas de amortização oferecidos pelo Banco Santander?
A principal diferença entre os sistemas de amortização está no cálculo do pagamento. O Banco Santander oferece os seguintes sistemas:
Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante)
No sistema SAC, as parcelas começam mais altas, mas diminuem ao longo do tempo. Isso acontece porque os juros incidem sobre o valor do principal, que vai diminuindo a cada pagamento. Como resultado, o valor total da dívida diminui mais rapidamente.
Tabela Price (Sistema Francês de Amortização)
Na Tabela Price, o valor das parcelas permanece constante durante todo o contrato. Isso ocorre porque os juros são calculados sobre o saldo devedor, que diminui conforme as parcelas são pagas. A principal característica é que a amortização da dívida é feita de forma linear, com o mesmo valor sendo amortizado a cada pagamento. Embora as parcelas iniciais sejam menores, o total pago pode ser maior no longo prazo.
Vale lembrar que em ambos os sistemas, o saldo devedor é atualizado pela Taxa Referencial (TR), a mesma utilizada para a correção da poupança.
A escolha entre os sistemas dependerá do seu planejamento financeiro, mas nem sempre você poderá escolher a opção desejada, pois o banco irá analisar sua situação financeira antes de aprovar o sistema.
Como usar o FGTS na amortização do financiamento?
O saldo do FGTS pode ser uma excelente forma de reduzir o tempo do financiamento. Trabalhadores que têm ou já tiveram vínculo empregatício com carteira assinada podem usar o saldo do FGTS para amortizar a dívida, o que é vantajoso devido à taxa de rendimento de 3% ao ano.
É possível solicitar a utilização do FGTS no banco responsável pelo financiamento para resgatar o fundo junto à Caixa Econômica Federal. Esse processo pode ser feito anualmente para diminuir até 80% do valor da parcela ou a cada 2 anos para reduzir ou quitar totalmente a dívida.
Outras regras para usar o FGTS na amortização incluem:
- Ter saldo suficiente no FGTS;
- Estar há pelo menos 3 anos no regime do FGTS;
- Não ter outro financiamento ativo no SFH (Sistema Financeiro de Habitação);
- Não ser proprietário de outro imóvel no município onde mora ou trabalha;
- O imóvel deve ser residencial e urbano, com valor de até R$ 1.500.000,00 em todos os estados.
Para mais informações, consulte o site da Caixa Econômica Federal.
Como amortizar as parcelas de um financiamento na prática?
Se você já tem um financiamento em andamento, o processo para pedir a amortização não é complicado. Veja como proceder:
- Avalie as vantagens: Analise se a amortização é realmente vantajosa para o seu momento financeiro. Utilizar simuladores do banco pode ajudar a entender os custos e benefícios;
- Escolha a modalidade: Se deseja reduzir o tempo de pagamento, opte pela amortização por tempo de dívida. Se o objetivo for diminuir o valor das parcelas, considere as opções da Tabela SAC ou Price;
- Contate o banco: Entre em contato com o gerente do banco para entender o processo de amortização e as condições específicas, como o uso do FGTS;
- Certifique-se da sua decisão: Avalie sua situação financeira e tenha certeza de que poderá cumprir as novas condições do contrato após a amortização;
- Comunique sua decisão ao banco: Após decidir, formalize a escolha e ajuste o financiamento conforme o novo plano.
#DicaTeuCrédito: Rendas extras podem ajudar bastante na amortização do financiamento. Considere ajustar seu orçamento, usar o 13º salário, realizar trabalhos extras ou vender bens não essenciais. Não se esqueça de manter sua reserva de emergência para imprevistos.
Além da amortização, você sabia que pode quitar seu financiamento com consórcio? Saiba mais e faça uma simulação agora mesmo. Você também pode transferir seu financiamento para o Teu Crédito e aproveitar os benefícios da portabilidade.
